Александра Швецова, адвокат, эксперт Правительства Москвы
Давайте поговорим о земельных участках, а конкретно — об оформлении документов на земельные участки.
Представим ситуацию, два земельных участка находятся в муниципальной собственности, данными участками самовольно пользуется гражданин, и еще, один из земельных участков находится в водоохранной (прибрежной зоне) города Москвы, а именно входит в зону с особыми условиями использования территории в соответствие со СП2.1.4.2625-10 (санитарное законодательство), регулирующим зоны санитарной охраны зоны источников питьевого водоснабжения Москвы, о чем было указано в сообщении из МКУ Градостроительное управление.
Вопрос в следующем: как оформить данные земельные участки в собственность.
Как указано в СП2.1.4.2625-10 (санитарное законодательство), регулирующим зоны санитарной охраны зоны источников питьевого водоснабжения Москвы содержится информация о расстоянии от гидроузлов и станций водоподготовки, а также от водотоков, водохранилищ, рек и других источников воды согласно границам поясов зон санитарной охраны.
Зона санитарной охраны это специально выделенная территория вокруг источника водоснабжения, на которой должен соблюдаться специальный режим с целью охраны водоисточника и окружающей территории от загрязнения. Эта зона делится на три пояса.
— первый пояс (зона строгого режима), включающий территорию расположения водозабора и предназначенный для защиты места вобозабора от случайного или умышленного загрязнения и повреждения.
— второй пояс или пояс ограничения (пояс охраны от бактериологического загрязнения) включает территорию, предназначенную для предупреждения загрязнения от микробных (бактериологических) загрязнений.
— третий пояс – пояс ограничения (пояс охраны от химического загрязнения) включает территорию, предназначенную для предупреждения загрязнения воды источника водоснабжения от химического загрязнения.
На основании указанных выше санитарных правил разрабатывается «Проект зон санитарной охраны Московского водопровода», в которых устанавливаются точные границы зон санитарной охраны.
Следовательно, необходимым условием отнесения территории к водоохранной зоне, является установление точных границ санитарной охранной зоны.
Проекты зон санитарной охраны водных объектов, используемые для целей питьевого и хозяйственно-бытового водоснабжения, должны быть утверждены надлежащим образом.
В силу ст. 27 Земельного Кодекса Российской Федерации ограничиваются в обороте, находящиеся в государственной или муниципальной собственности земельные участки, расположенные в первом и втором поясах зон санитарной охраны источников питьевого и хозяйственно-бытового водоснабжения.
Следовательно, данный земельный участок находится в санитарной охраняемой зоне источников питьевого водоснабжения города Москвы, и по этой причине не может быть передан в собственность гражданину.
Однако необходимо в каждом случае подходить индивидуально к решению того или иного вопроса.
Так, реально в данной зоне находится только овраг, который ранее был заполнен водой, а, в настоящее время, овраг не санкционировано был засыпан строительной организацией, производящей строительные работы вблизи указанных выше земельных участков.
Следовательно, что возможно сделать в данной ситуации гражданину.
Целесообразно будет (при оформлении соответствующих документов на спорный земельный участок) получить выписку из единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделки с ним, в котором должно быть указано обременение о нахождении спорного земельного участка в санитарной охраняемой зоне.
Что же необходимо предпринять:
А) Инициировать проведение соответствующей экспертизы на предмет нахождения спорного земельного участка в санитарно – охраняемой зоне, действительно ли данный спорный участок находится в определенной зоне или нет.
Б) Обратиться в администрацию района с заявлением о перераспределении земельного участка основании предоставленного заключения специалиста (основание, что данный земельный участок находится не в санитарной охраняемой зоне, если это так).
Как вариант обращение в Комитет архитектуры и градостоительства за разъяснениями.
При отрицательном ответе со ссылкой на нахождение спорного земельного участка в санитарной зоне, возможно, подать административный иск о несогласии с ответом администрации района в рамках Кодекса административного производства в Российской Федерации, либо подать исковое заявление о признании права на предоставление земельного участка за плату.
В силу ст. 219 АСК РФ срок давности для подачи административного иска для обжалований решений администрации три месяца со дня, когда гражданин узнал, что данное решение нарушает его права и законные интересы.
Как основания искового заявления, в том числе должен четко быть соблюден порядок оформления санитарной охраняемой зоны, а именно утвержден надлежащим образом проект зон санитарной охраны водных объектов и установлены точки границ санитарной охранной зоны.
По данной ситуации имеется положительная судебная практика.
С учетом того, что для решения вопроса по первому варианту потребуется значительное время на рассмотрение искового заявления в суде, а вопрос необходимо решить оперативно, то есть второй вариант, который выражен в следующем.
В силу ст. 39.6 Земельного Кодекса Российской Федерации «случаи предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности в аренду на торгах и без проведения торгов» договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка гражданам для индивидуального жилищного строительства, ведения личного подсобного хозяйства в границах населенного пункта, садоводства.
В силу ст. 39.8 ЗК РФ «особенности договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности» договор аренды земельного участка расположенный в границах береговой полосы водного объекта общего пользования, заключается при условии обеспечения свободного доступа граждан к водному объекту общего пользования и его береговой полосе.
Следовательно, законодательство не запрещает заключить договор аренды на земельный участок, который находится в санитарной охраняемой зоне.
В силу ст. 39.17 ЗК РФ для заключения договора аренды земельного участка необходимо предоставить: заявление о предварительном согласовании предоставления земельного участка, кадастровый паспорт земельного участка, схема расположения земельного участка (оформляется кадастровым инженером).
Срок рассмотрения заявления администрацией заявления составляет 30 календарных дней.
Необходимо будет провести кадастровый учет земельного участка (межевой план). После чего обратиться в указанную администрацию уже с заявлением о предоставлении в аренду земельного участка, получить распоряжение о предоставлении земельного участка на праве аренды и подписать договор аренды, зарегистрировав его.
По вопросу выездной проверки администрации пользования земельным участком.
В силу ст. 72 Земельного Кодекса Российской Федерации администрация, как орган местного самоуправления имеет право осуществлять контроль за соблюдением, в том числе гражданами в отношении объектов земельных отношений требований действующего законодательства, за нарушение которых предусмотрена административная и иная ответственность.
Органы местного самоуправления городских поселений осуществляют муниципальный земельный контроль в отношении расположенных в границах поселений объектов земельных отношений.
В случае выявления в ходе проведения проверки в рамках осуществления муниципального земельного контроля нарушения требований земельного законодательства, за которое предусмотрена административная и иная ответственность, в акте проверки указывается информация о наличии признаков выявленного нарушения.
Должностные лица органов местного самоуправления направляют копию указанного акта в орган государственного земельного контроля.
В срок, не позднее, чем пять рабочих дней со дня поступления копии акта проверки, орган государственного земельного надзора обязан рассмотреть указанный акт и принять решение о возбуждении дела об административном правонарушении и направить копию принятого решения в орган местного самоуправления.
Согласно Положению о государственном земельном надзоре, утвержденному постановлением Правительства Российской Федерации от 02.01.2015 № 1, государственный земельный надзор осуществляется, в том числе Федеральной службой государственной регистрации, кадастра и картографии за соблюдением требований законодательства о недопущении самовольного занятия земельного участка или части земельного участка, в том числе использования земельного участка лицом, не имеющим предусмотренных законодательством Российской федерации прав на указанный земельный участок.
Срок исполнение предписания, которое составляется на основании результатов проверки, 30 календарных дней. При этом гражданин имеет право в судебном порядке оспорить предписание проверяющей стороны.
Проверяющая организация имеет право направить акт проверки в контролирующий орган для возбуждения дела об административном правонарушении.
Если, например, в ходе проверки будут установлены признаки самовольного занятия земельного участка, то возможно привлечение виновного лица к административной ответственности по ст. 7.1. КобАП РФ.
В силу ст. 7.1. Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях самовольное занятие земельного участка или части земельного участка, в том числе использование земельного участка лицом, не имеющим предусмотренных законодательством РФ прав на указанный земельный участок влечет наложение административного штрафа в размере от 1 до 1,5 процента кадастровой стоимости земельного участка, но не менее пяти тысяч рублей.
При отсутствии определения кадастровой стоимости штраф в размере от 5 000 до 10 000 рублей.
Срок давности привлечения к административной ответственности по указанной статье КобАП РФ составляет два месяца.
